W efekcie popyt na mieszkania do wynajęcia jest stały przez cały rok, a oferta — ograniczona. Dla inwestora to idealne warunki: niewielkie ryzyko pustostanów i stabilne czynsze, które w ostatnich latach rosły szybciej niż inflacja.
Zanim jednak ktoś powie „to się samo utrzyma”, warto policzyć, ile naprawdę kosztuje zakup i utrzymanie takiego mieszkania na wynajem.

1) Ceny mieszkań w Nowym Targu (2025)

Średnie ceny mieszkań na lokalnym rynku:

• Rynek wtórny (bloki z lat 2000–2015): 9 500–11 000 zł/m²
• Rynek pierwotny (nowe inwestycje): 11 500–13 000 zł/m²

Za mieszkanie o powierzchni ok. 50 m² zapłacisz:

• 480 000–550 000 zł na rynku wtórnym,
• 580 000–650 000 zł na rynku pierwotnym.

Różnica 70–100 tys. zł nie wynika tylko z wieku budynku, ale też z kosztów wykończenia – nowe mieszkania wymagają dodatkowo umeblowania i AGD, natomiast te z rynku wtórnego często są gotowe do wprowadzenia.

2) Koszty zakupu – ile naprawdę trzeba mieć na start

Odświeżenie bywa najtrudniejsze do oszacowania, bo zależy od faktycznego stanu mieszkania.
Jeśli lokal jest „dobry, ale nieco zużyty”, to zamiast planowanych 5 tys. zł często wychodzi 12–15 tys. zł a nawet więcej, zwłaszcza gdy trzeba poprawić ściany, oświetlenie, listwy czy fronty kuchenne.
Z kolei w mieszkaniu naprawdę zadbanym koszt odświeżenia może się zamknąć w 7–8 tys. zł.

3) Koszty bieżące właściciela

To nie są koszty, które „może będą” — to stały element gry. Bez nich każda kalkulacja rentowności jest sztucznie zawyżona.

4) Przychody z najmu i realny zysk

Średni czynsz za mieszkanie 2-pokojowe (45–55 m², wyposażone, w dobrym standardzie):
2 700–3 000 zł/mies.

Załóżmy 2 800 zł.

Rocznie daje to ok. 23 600 zł zysku netto.

5) Rentowność inwestycji

Rentowność netto:
23 600 / 575 000 = 4,1% rocznie

To realistyczna, konserwatywna wartość dla Nowego Targu w 2025 r.
Jeśli stawki najmu pójdą jeszcze lekko w górę (a to prawdopodobne), można osiągnąć 4,5–5% bez zwiększania ryzyka.

6) Pułapki, które zjadają zysk

• Zbyt wysoka cena zakupu – każda nadpłata 50 tys. zł obniża rentowność o 0,4–0,5 p.p.
• Nadmierne inwestowanie w wykończenie – łazienka za 25 tys. zł nie podniesie czynszu o 500 zł.
• Brak rezerwy na pustostany – każde 1,5 miesiąca bez najmu w roku to -12% ROI.
• Najem „na gębę” – brak umowy okazjonalnej może skończyć się stratą większą niż całoroczny zysk.

7) Co wpływa pozytywnie na wartość i stabilność najmu

• Lokalizacja: centrum, osiedle Niwa, Kowaniec, okolice Podtatrzańskiej, Kopernika.
• Wyposażenie „gotowe do życia” – kuchnia, pralka, szafa, biurko, kanapa.
• Neutralna kolorystyka wnętrz i dobre zdjęcia – szybciej przyciągają solidnych najemców.
• Umowa najmu okazjonalnego – minimalizuje ryzyko prawne.
• Stała komunikacja z najemcą – dbałość o relację to mniejsze rotacje.

8) Podatki i obowiązki właściciela

• Ryczałt 8,5% do 100 tys. zł przychodu rocznie, powyżej 12,5%.
• Brak odliczenia kosztów – prostota, ale bez tarczy podatkowej.
• Zgłoszenie najmu do urzędu skarbowego w ciągu 20 dni od otrzymania pierwszego czynszu.
• Podatek od nieruchomości: kilkadziesiąt zł rocznie (symboliczny, ale obowiązkowy).
• Ubezpieczenie mieszkania: bardzo zalecane – obejmuje zalania, pożary, OC wobec sąsiadów.

9) Kalkulator rentowności (bez kredytu)

10) Podsumowanie

Wynajem mieszkania w Nowym Targu to spokojna inwestycja o realnym zwrocie 4–5% rocznie, przy założeniu, że mieszkanie jest utrzymane w dobrym standardzie, a właściciel trzyma rękę na pulsie.
To nie jest wehikuł do szybkiego wzbogacenia się, ale stabilny sposób na ochronę wartości pieniądza i budowę majątku w realnym, materialnym aktywie.
Im lepiej przygotujesz lokal (estetyka, dokumentacja, umowa, najemca), tym mniej „losowości” zostaje w całym procesie.

The post Wynajem długoterminowy mieszkania w Nowym Targu – ile to naprawdę kosztuje i kiedy się opłaca? first appeared on Konrad Budzyk - Agent nieruchomości w Nowym Targu.

1) Popyt i podaż: jak duży jest rynek

Gmina Kościelisko prowadzi ewidencję obiektów noclegowych i aktywnie ją porządkuje. Liczba miejsc noclegowych w obrębie gminy przekracza kilkanaście tysięcy, a nowe obiekty wciąż się rejestrują. W skali regionu popyt turystyczny jest wysoki: w powiecie tatrzańskim udziela się rocznie ponad milion noclegów. To solidna baza popytowa, ale też wyraźna konkurencja między obiektami.

2) Stawki i obłożenie: benchmark Zakopane → Kościelisko

Kościelisko jest rynkiem zbliżonym do Zakopanego pod względem popytu i sezonowości. Centralne lokalizacje w Zakopanem bywają droższe, a topowe widoki w Kościelisku potrafią tę różnicę zredukować. Średnie, roczne obłożenie dla rynku referencyjnego oscyluje w okolicach połowy roku (około 50–60 proc.), a przeciętna cena doby dla apartamentu w dobrym standardzie zwykle mieści się w pasie 400–550 zł. W szczytach (Sylwester, ferie, długie weekendy) stawki są zauważalnie wyższe od średniej, w międzysezonach niższe.

3) Opłata miejscowa

Od 2025 r. w Kościelisku obowiązuje opłata miejscowa pobierana przez obiekt od gości. Stawka wynosi 3 zł za każdą rozpoczętą dobę pobytu. Wymagane jest prawidłowe ewidencjonowanie i odprowadzanie tej opłaty.

4) Wymogi formalne i prawo

Ewidencja obiektów: obiekty świadczące usługi zakwaterowania poza kategoriami hotelowymi (typowy apartament/dom na doby) trzeba zgłosić do gminnej ewidencji obiektów noclegowych prowadzonej przez wójta.

PIT (ryczałt): najem prywatny rozliczany ryczałtem to 8,5 proc. przychodu do 100 tys. zł oraz 12,5 proc. powyżej. W przypadku typowego najmu dobowego organy podatkowe często kwalifikują działalność jako usługę zakwaterowania, co może oznaczać działalność gospodarczą zamiast „najmu prywatnego”. Warto skonsultować formę opodatkowania przed startem.

VAT: usługi zakwaterowania (PKWiU 55) co do zasady podlegają stawce VAT 8 proc. Odmiennie rozlicza się najem na cele mieszkaniowe (zazwyczaj zwolnienie), ale to nie jest przypadek najmu dobowego dla turystów.

Przyszłe raportowanie STR w UE: od 2026 r. zaostrzy się raportowanie danych z platform rezerwacyjnych i obowiązki informacyjne wobec gmin. Warto śledzić wdrożenie nowych zasad.

5) Koszty platform i zarządzania

Platformy (OTA):
• Airbnb: w popularnym modelu „split-fee” gospodarz płaci ok. 3 proc., a gość osobną opłatę serwisową. W części integracji (z systemami PMS) działa model „host-only” z prowizją gospodarza ok. kilkunastu procent.
• Booking.com: prowizje najczęściej w okolicy 15 proc., szeroki przedział zależnie od programów i warunków.

Zarządzanie najmem (operator): wynagrodzenie rynkowe to zwykle 15–30 proc. przychodu z rezerwacji w zależności od pakietu (obsługa, sprzątanie, pranie, dynamiczne ceny, marketing).

6) Pro forma przychodów dla apartamentu w Kościelisku

Przykład dla 1-sypialnianego apartamentu z widokiem, standard „premium gościnny”:

• Konserwatywny: obłożenie 45 proc. (ok. 164 noce), ADR 400 zł → przychód brutto ok. 65 600 zł
• Bazowy: obłożenie 55 proc. (ok. 201 nocy), ADR 470 zł → przychód brutto ok. 94 470 zł
• Optymistyczny: obłożenie 65 proc. (ok. 237 nocy), ADR 550 zł → przychód brutto ok. 130 350 zł

Od tego należy odjąć prowizję platformy (3–16 proc. lub więcej w zależności od modelu), ewentualne wynagrodzenie operatora (15–30 proc.), koszty sprzątania i prania, środki czystości, media, ubezpieczenie, drobne naprawy oraz podatki. Jeśli kwalifikujesz usługę jako zakwaterowanie, dolicz VAT 8 proc. po stronie przychodu i rozlicz odpowiednio koszty. W szczytach stawki mogą być znacznie wyższe niż ADR, a w „martwych” miesiącach niższe. Dynamiczne ceny są kluczowe.

7) Sezonowość

• Zima: grudzień–luty (święta, Sylwester, ferie) to zwykle najwyższe obłożenie i stawki w roku.
• Lato: lipiec–sierpień tradycyjnie bardzo mocne miesiące.
• Międzysezony: marzec–kwiecień i listopad wymagają elastycznej polityki cenowej i minimalnych długości pobytu.

8) Ryzyka i jak je ograniczać

1. Regulacyjne i podatkowe
   Brak wpisu do ewidencji i nieodprowadzanie opłaty miejscowej grozi sankcjami. W przypadku najmu dobowego liczy się prawidłowa kwalifikacja podatkowa (często usługa zakwaterowania i VAT 8 proc.).
2. Rynkowe
   Rośnie konkurencja i podaż nowych ofert, co wywiera presję na ceny obiektów przeciętnych. Odpowiedź: różnicowanie produktu, profesjonalne zdjęcia i wideo, spacery 360, udogodnienia (widok, jacuzzi, sauna), segmentacja pod rodziny i narciarzy.
3. Operacyjne
   Szkody, logistyka sprzątania i serwisu w szczycie, zależność od jednej platformy. Odpowiedź: kaucja i protokoły, zamki smart, sprawdzona ekipa serwisowa, miksy kanałów sprzedaży i rezerwacje bezpośrednie.

9) Check-lista legalno-operacyjna dla Kościeliska

• Wpis do gminnej ewidencji obiektów noclegowych.
• Pobór i odprowadzanie opłaty miejscowej 3 zł za osobę za dobę.
• Wybór formy opodatkowania: ryczałt prywatny vs działalność; w usługach zakwaterowania zazwyczaj VAT 8 proc.
• Ubezpieczenie najmu krótkoterminowego.
• Regulamin, kaucje, zasady ciszy nocnej, polityka zwierząt i palenia.
• Bezpieczeństwo: czujniki dymu i CO, gaśnica, instrukcja ppoż., apteczka.
• RODO i informacja dla gości.
• Dywersyfikacja kanałów: OTA + rezerwacje bezpośrednie.

10) Jak podnieść RevPAR w Kościelisku: 7 działań

1. Widok i wellness: jacuzzi lub sauna realnie podnoszą ADR i CTR ogłoszeń.
2. Sesja foto, wideo i 360: profesjonalne materiały zwiększają konwersję.
3. Dynamiczne ceny: minimum trzy progi sezonowe, reguły na długie weekendy, minimalne pobyty w szczycie.
4. Pakiety: narciarskie i rodzinne, vouchery do term, łóżeczko i krzesełko dla dziecka.
5. UX oferty: jasne zasady, brak ukrytych kosztów, szybkie odpowiedzi, pre-checkin.
6. Kanały bezpośrednie: prosty landing z natychmiastową rezerwacją i kodami powrotu.
7. Opinie: aktywne zbieranie recenzji i automatyzacja wiadomości po wyjeździe.

Podsumowanie

Kościelisko korzysta z tego samego motoru popytu co Zakopane. Średnie roczne obłożenie rzędu połowy roku i ADR rzędu kilkuset złotych są osiągalne dla dobrze przygotowanych apartamentów, z dużymi pikami w zimie i latem. Kluczowe jest spełnienie lokalnych wymogów (ewidencja, opłata miejscowa), właściwe rozliczenie podatkowe (często VAT 8 proc. dla usług zakwaterowania), profesjonalny marketing i dywersyfikacja kanałów rezerwacji.

Kalkulator przychodów z najmu krótkoterminowego (Kościelisko)

The post Najem krótkoterminowy w Kościelisku (2025): stawki, obłożenie, sezonowość, ryzyka i prawo first appeared on Konrad Budzyk - Agent nieruchomości w Nowym Targu.