Nowy Targ to stolica Podhala, miasto z silnym rynkiem pracy i stabilnym popytem na najem. Coraz więcej osób przeprowadza się tu z mniejszych miejscowości powiatu nowotarskiego, a także z Zakopanego, gdzie ceny nieruchomości są znacznie wyższe.
Miasto przyciąga nie tylko lokalnych pracowników, ale też studentów Podhalańskiej Państwowej Uczelni Zawodowej, pracowników administracji publicznej oraz sezonowych specjalistów związanych z turystyką i handlem.
W efekcie popyt na mieszkania do wynajęcia jest stały przez cały rok, a oferta — ograniczona. Dla inwestora to idealne warunki: niewielkie ryzyko pustostanów i stabilne czynsze, które w ostatnich latach rosły szybciej niż inflacja.
Zanim jednak ktoś powie „to się samo utrzyma”, warto policzyć, ile naprawdę kosztuje zakup i utrzymanie takiego mieszkania na wynajem.
1) Ceny mieszkań w Nowym Targu (2025)
Średnie ceny mieszkań na lokalnym rynku:
- Rynek wtórny (bloki z lat 2000–2015): 9 500–11 000 zł/m²
- Rynek pierwotny (nowe inwestycje): 11 500–13 000 zł/m²
Za mieszkanie o powierzchni ok. 50 m² zapłacisz:
- 480 000–550 000 zł na rynku wtórnym,
- 580 000–650 000 zł na rynku pierwotnym.
Różnica 70–100 tys. zł nie wynika tylko z wieku budynku, ale też z kosztów wykończenia – nowe mieszkania wymagają dodatkowo umeblowania i AGD, natomiast te z rynku wtórnego często są gotowe do wprowadzenia.
2) Koszty zakupu – ile naprawdę trzeba mieć na start
| Pozycja | Szacunkowa wartość |
|---|---|
| Cena mieszkania (50 m², rynek wtórny) | 520 000 zł |
| Podatek PCC 2% (rynek wtórny) | 10 400 zł |
| Notariusz + wpisy w KW | 3 000–4 000 zł |
| Pośrednik (jeśli korzystasz) | 5 000–10 000 zł |
| Odświeżenie (malowanie, drobne naprawy) | 8 000–15 000 zł |
| Meble i wyposażenie (AGD, kanapa, stół, łóżko, zasłony, dodatki) | 15 000–25 000 zł |
| Sesja zdjęciowa + ogłoszenia premium | 500–800 zł |
| Łączny koszt wejścia (realnie) | ~565 000–585 000 zł |
Odświeżenie bywa najtrudniejsze do oszacowania, bo zależy od faktycznego stanu mieszkania.
Jeśli lokal jest „dobry, ale nieco zużyty”, to zamiast planowanych 5 tys. zł często wychodzi 12–15 tys. zł a nawet więcej, zwłaszcza gdy trzeba poprawić ściany, oświetlenie, listwy czy fronty kuchenne.
Z kolei w mieszkaniu naprawdę zadbanym koszt odświeżenia może się zamknąć w 7–8 tys. zł.
3) Koszty bieżące właściciela
| Pozycja | Średnio miesięcznie |
|---|---|
| Czynsz administracyjny (część właściciela) | ~350 zł |
| Ubezpieczenie mieszkania + OC | ~40 zł |
| Rezerwa na przeglądy, serwisy, zużycie sprzętów | ~80 zł |
| Rezerwa na pustostan (1 miesiąc co 2 lata) | ~120 zł |
| RAZEM | ~590 zł/mies. |
To nie są koszty, które „może będą” — to stały element gry. Bez nich każda kalkulacja rentowności jest sztucznie zawyżona.
4) Przychody z najmu i realny zysk
Średni czynsz za mieszkanie 2-pokojowe (45–55 m², wyposażone, w dobrym standardzie):
2 700–3 000 zł/mies.
Załóżmy 2 800 zł.
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Czynsz od najemcy | 2 800 zł |
| Koszty właściciela | –590 zł |
| Podatek ryczałtowy 8,5% (od przychodu) | –238 zł |
| Zysk netto miesięcznie | ~1 970 zł |
Rocznie daje to ok. 23 600 zł zysku netto.
5) Rentowność inwestycji
Rentowność netto:
23 600 / 575 000 = 4,1% rocznie
To realistyczna, konserwatywna wartość dla Nowego Targu w 2025 r.
Jeśli stawki najmu pójdą jeszcze lekko w górę (a to prawdopodobne), można osiągnąć 4,5–5% bez zwiększania ryzyka.
6) Pułapki, które zjadają zysk
- Zbyt wysoka cena zakupu – każda nadpłata 50 tys. zł obniża rentowność o 0,4–0,5 p.p.
- Nadmierne inwestowanie w wykończenie – łazienka za 25 tys. zł nie podniesie czynszu o 500 zł.
- Brak rezerwy na pustostany – każde 1,5 miesiąca bez najmu w roku to -12% ROI.
- Najem „na gębę” – brak umowy okazjonalnej może skończyć się stratą większą niż całoroczny zysk.
7) Co wpływa pozytywnie na wartość i stabilność najmu
- Lokalizacja: centrum, osiedle Niwa, Kowaniec, okolice Podtatrzańskiej, Kopernika.
- Wyposażenie „gotowe do życia” – kuchnia, pralka, szafa, biurko, kanapa.
- Neutralna kolorystyka wnętrz i dobre zdjęcia – szybciej przyciągają solidnych najemców.
- Umowa najmu okazjonalnego – minimalizuje ryzyko prawne.
- Stała komunikacja z najemcą – dbałość o relację to mniejsze rotacje.
8) Podatki i obowiązki właściciela
- Ryczałt 8,5% do 100 tys. zł przychodu rocznie, powyżej 12,5%.
- Brak odliczenia kosztów – prostota, ale bez tarczy podatkowej.
- Zgłoszenie najmu do urzędu skarbowego w ciągu 20 dni od otrzymania pierwszego czynszu.
- Podatek od nieruchomości: kilkadziesiąt zł rocznie (symboliczny, ale obowiązkowy).
- Ubezpieczenie mieszkania: bardzo zalecane – obejmuje zalania, pożary, OC wobec sąsiadów.
9) Kalkulator rentowności (bez kredytu)
Kalkulator rentowności mieszkania – Nowy Targ
Policz swój zwrot z inwestycji bez kredytu – na podstawie ceny zakupu, czynszu i kosztów.
Miesięczny zysk netto: –
Roczny zysk netto: –
Rentowność roczna: –
Okres zwrotu inwestycji: –
10) Podsumowanie
Wynajem mieszkania w Nowym Targu to spokojna inwestycja o realnym zwrocie 4–5% rocznie, przy założeniu, że mieszkanie jest utrzymane w dobrym standardzie, a właściciel trzyma rękę na pulsie.
To nie jest wehikuł do szybkiego wzbogacenia się, ale stabilny sposób na ochronę wartości pieniądza i budowę majątku w realnym, materialnym aktywie.
Im lepiej przygotujesz lokal (estetyka, dokumentacja, umowa, najemca), tym mniej „losowości” zostaje w całym procesie.
Dołącz do dyskusji