Najem krótkoterminowy w Kościelisku (2025): stawki, obłożenie, sezonowość, ryzyka i prawo

Kościelisko, położone tuż obok Zakopanego, korzysta z tego samego tatrzańskiego popytu: ferie zimowe, święta, długie weekendy i wakacje. Dla inwestora oznacza to silną sezonowość, ale też ponadprzeciętne stawki dobowo-tygodniowe w szczytach. Poniżej znajdziesz aktualny obraz rynku, wymogi prawne w gminie Kościelisko, opłaty lokalne, podatki oraz kalkulację przykładowych przychodów.

---

1) Popyt i podaż: jak duży jest rynek

Gmina Kościelisko prowadzi ewidencję obiektów noclegowych i aktywnie ją porządkuje. Liczba miejsc noclegowych w obrębie gminy przekracza kilkanaście tysięcy, a nowe obiekty wciąż się rejestrują. W skali regionu popyt turystyczny jest wysoki: w powiecie tatrzańskim udziela się rocznie ponad milion noclegów. To solidna baza popytowa, ale też wyraźna konkurencja między obiektami.

---

2) Stawki i obłożenie: benchmark Zakopane → Kościelisko

Kościelisko jest rynkiem zbliżonym do Zakopanego pod względem popytu i sezonowości. Centralne lokalizacje w Zakopanem bywają droższe, a topowe widoki w Kościelisku potrafią tę różnicę zredukować. Średnie, roczne obłożenie dla rynku referencyjnego oscyluje w okolicach połowy roku (około 50–60 proc.), a przeciętna cena doby dla apartamentu w dobrym standardzie zwykle mieści się w pasie 400–550 zł. W szczytach (Sylwester, ferie, długie weekendy) stawki są zauważalnie wyższe od średniej, w międzysezonach niższe.

---

3) Opłata miejscowa

Od 2025 r. w Kościelisku obowiązuje opłata miejscowa pobierana przez obiekt od gości. Stawka wynosi 3 zł za każdą rozpoczętą dobę pobytu. Wymagane jest prawidłowe ewidencjonowanie i odprowadzanie tej opłaty.

---

4) Wymogi formalne i prawo

Ewidencja obiektów: obiekty świadczące usługi zakwaterowania poza kategoriami hotelowymi (typowy apartament/dom na doby) trzeba zgłosić do gminnej ewidencji obiektów noclegowych prowadzonej przez wójta.

PIT (ryczałt): najem prywatny rozliczany ryczałtem to 8,5 proc. przychodu do 100 tys. zł oraz 12,5 proc. powyżej. W przypadku typowego najmu dobowego organy podatkowe często kwalifikują działalność jako usługę zakwaterowania, co może oznaczać działalność gospodarczą zamiast „najmu prywatnego”. Warto skonsultować formę opodatkowania przed startem.

VAT: usługi zakwaterowania (PKWiU 55) co do zasady podlegają stawce VAT 8 proc. Odmiennie rozlicza się najem na cele mieszkaniowe (zazwyczaj zwolnienie), ale to nie jest przypadek najmu dobowego dla turystów.

Przyszłe raportowanie STR w UE: od 2026 r. zaostrzy się raportowanie danych z platform rezerwacyjnych i obowiązki informacyjne wobec gmin. Warto śledzić wdrożenie nowych zasad.

---

5) Koszty platform i zarządzania

Platformy (OTA):
• Airbnb: w popularnym modelu „split-fee” gospodarz płaci ok. 3 proc., a gość osobną opłatę serwisową. W części integracji (z systemami PMS) działa model „host-only” z prowizją gospodarza ok. kilkunastu procent.
• Booking.com: prowizje najczęściej w okolicy 15 proc., szeroki przedział zależnie od programów i warunków.

Zarządzanie najmem (operator): wynagrodzenie rynkowe to zwykle 15–30 proc. przychodu z rezerwacji w zależności od pakietu (obsługa, sprzątanie, pranie, dynamiczne ceny, marketing).

---

6) Pro forma przychodów dla apartamentu w Kościelisku

Przykład dla 1-sypialnianego apartamentu z widokiem, standard „premium gościnny”:

• Konserwatywny: obłożenie 45 proc. (ok. 164 noce), ADR 400 zł → przychód brutto ok. 65 600 zł
• Bazowy: obłożenie 55 proc. (ok. 201 nocy), ADR 470 zł → przychód brutto ok. 94 470 zł
• Optymistyczny: obłożenie 65 proc. (ok. 237 nocy), ADR 550 zł → przychód brutto ok. 130 350 zł

Od tego należy odjąć prowizję platformy (3–16 proc. lub więcej w zależności od modelu), ewentualne wynagrodzenie operatora (15–30 proc.), koszty sprzątania i prania, środki czystości, media, ubezpieczenie, drobne naprawy oraz podatki. Jeśli kwalifikujesz usługę jako zakwaterowanie, dolicz VAT 8 proc. po stronie przychodu i rozlicz odpowiednio koszty. W szczytach stawki mogą być znacznie wyższe niż ADR, a w „martwych” miesiącach niższe. Dynamiczne ceny są kluczowe.

---

7) Sezonowość

• Zima: grudzień–luty (święta, Sylwester, ferie) to zwykle najwyższe obłożenie i stawki w roku.
• Lato: lipiec–sierpień tradycyjnie bardzo mocne miesiące.
• Międzysezony: marzec–kwiecień i listopad wymagają elastycznej polityki cenowej i minimalnych długości pobytu.

---

8) Ryzyka i jak je ograniczać

1. Regulacyjne i podatkowe
   Brak wpisu do ewidencji i nieodprowadzanie opłaty miejscowej grozi sankcjami. W przypadku najmu dobowego liczy się prawidłowa kwalifikacja podatkowa (często usługa zakwaterowania i VAT 8 proc.).
2. Rynkowe
   Rośnie konkurencja i podaż nowych ofert, co wywiera presję na ceny obiektów przeciętnych. Odpowiedź: różnicowanie produktu, profesjonalne zdjęcia i wideo, spacery 360, udogodnienia (widok, jacuzzi, sauna), segmentacja pod rodziny i narciarzy.
3. Operacyjne
   Szkody, logistyka sprzątania i serwisu w szczycie, zależność od jednej platformy. Odpowiedź: kaucja i protokoły, zamki smart, sprawdzona ekipa serwisowa, miksy kanałów sprzedaży i rezerwacje bezpośrednie.

---

9) Check-lista legalno-operacyjna dla Kościeliska

• Wpis do gminnej ewidencji obiektów noclegowych.
• Pobór i odprowadzanie opłaty miejscowej 3 zł za osobę za dobę.
• Wybór formy opodatkowania: ryczałt prywatny vs działalność; w usługach zakwaterowania zazwyczaj VAT 8 proc.
• Ubezpieczenie najmu krótkoterminowego.
• Regulamin, kaucje, zasady ciszy nocnej, polityka zwierząt i palenia.
• Bezpieczeństwo: czujniki dymu i CO, gaśnica, instrukcja ppoż., apteczka.
• RODO i informacja dla gości.
• Dywersyfikacja kanałów: OTA + rezerwacje bezpośrednie.

---

10) Jak podnieść RevPAR w Kościelisku: 7 działań

1. Widok i wellness: jacuzzi lub sauna realnie podnoszą ADR i CTR ogłoszeń.
2. Sesja foto, wideo i 360: profesjonalne materiały zwiększają konwersję.
3. Dynamiczne ceny: minimum trzy progi sezonowe, reguły na długie weekendy, minimalne pobyty w szczycie.
4. Pakiety: narciarskie i rodzinne, vouchery do term, łóżeczko i krzesełko dla dziecka.
5. UX oferty: jasne zasady, brak ukrytych kosztów, szybkie odpowiedzi, pre-checkin.
6. Kanały bezpośrednie: prosty landing z natychmiastową rezerwacją i kodami powrotu.
7. Opinie: aktywne zbieranie recenzji i automatyzacja wiadomości po wyjeździe.

Podsumowanie

Kościelisko korzysta z tego samego motoru popytu co Zakopane. Średnie roczne obłożenie rzędu połowy roku i ADR rzędu kilkuset złotych są osiągalne dla dobrze przygotowanych apartamentów, z dużymi pikami w zimie i latem. Kluczowe jest spełnienie lokalnych wymogów (ewidencja, opłata miejscowa), właściwe rozliczenie podatkowe (często VAT 8 proc. dla usług zakwaterowania), profesjonalny marketing i dywersyfikacja kanałów rezerwacji.

Kalkulator przychodów z najmu krótkoterminowego (Kościelisko)

(function(){ const $ = id => document.getElementById(id); const f = n => n.toLocaleString(‘pl-PL’, {maximumFractionDigits:0}); function calc(){ const adr = Math.max(0, +$(‘adr’).value||0); const occ = Math.min(100, Math.max(0, +$(‘occ’).value||0)); const los = Math.max(1, +$(‘los’).value||1); const ota = Math.max(0, +$(‘ota’).value||0)/100; const mgr = Math.max(0, +$(‘mgr’).value||0)/100; const clean = Math.max(0, +$(‘clean’).value||0); const ownerCleans = $(‘ownerCleans’).checked; const vat8 = $(‘vat8’).checked; const ryczalt = $(‘ryczalt’).checked; const nights = Math.round(365 * (occ/100)); const stays = Math.max(1, Math.round(nights / los)); const gross = adr * nights; const otaFee = gross * ota; const mgrFee = gross * mgr; const cleanFee = ownerCleans ? (stays * clean) : 0; const vatFee = vat8 ? (gross * 0.08) : 0; let pitFee = 0; if(ryczalt){ const first = Math.min(100000, gross); const rest = Math.max(0, gross – 100000); pitFee = first * 0.085 + rest * 0.125; } const net = gross – otaFee – mgrFee – cleanFee – vatFee – pitFee; $(‘nights’).textContent = f(nights) + ‘ nocy’; $(‘stays’).textContent = f(stays) + ‘ pobytów’; $(‘gross’).textContent = f(gross) + ‘ zł’; $(‘otaFee’).textContent = f(otaFee) + ‘ zł’; $(‘mgrFee’).textContent = f(mgrFee) + ‘ zł’; $(‘cleanFee’).textContent = f(cleanFee) + ‘ zł’; $(‘vatFee’).textContent = f(vatFee) + ‘ zł’; $(‘pitFee’).textContent = f(pitFee) + ‘ zł’; $(‘net’).textContent = (net { $(id).addEventListener(‘input’, calc); $(id).addEventListener(‘change’, calc); }); calc(); })();